Peralihan Hak 10 Hari

Negara bertanggung jawab menjamin kepastian hukum atas tanah karena tanah merupakan kebutuhan dasar dan sumber penghidupan yang menyangkut hajat hidup orang banyak. Sertipikat sebagai tanda bukti hak hanya bermakna apabila peralihannya dapat dicatat secara sah, cepat, dan terbuka, sehingga negara wajib menyelenggarakan pendaftaran tanah yang tertib serta memberi kepastian mengenai waktu, biaya, dan tata cara. Program Peralihan Hak 10 Hari adalah wujud tanggung jawab tersebut, yaitu rekayasa ulang atas layanan peralihan hak yang sebelumnya tersebar di beberapa meja dan instansi menjadi satu rangkaian yang terukur dan dapat dipantau.

Apabila penyelenggaraan layanan ini gagal, risiko yang ditanggung masyarakat sangat besar. Peralihan hak yang berlarut-larut membuka ruang bagi pendudukan liar, penguasaan tanah oleh pihak yang tidak berhak, pemalsuan dokumen, serta sengketa antarwarga maupun dengan badan hukum. Ketidakpastian waktu juga menaikkan biaya tidak resmi, menumbuhkan perantara atau calo, menahan kegiatan usaha, dan pada akhirnya merugikan pemilik tanah yang paling lemah posisinya. Bagi negara, lambatnya peralihan hak menurunkan mutu data pertanahan dan melemahkan kepercayaan publik terhadap administrasi agraria.

Dasar hukum penyelenggaraan layanan ini bersandar pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, khususnya kewajiban pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah, serta Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah sebagai aturan pelaksana pendaftaran tanah. Dari sisi perpajakan, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, sedangkan Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah mengacu pada peraturan perpajakan yang berlaku. Program ini dijalankan sebagai perintis di sejumlah kantor pertanahan sebelum diperluas.

Intervensi utama program ini adalah menyelaraskan empat simpul yang selama ini bekerja sendiri-sendiri, yaitu penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah, badan pengelola pendapatan daerah yang menangani BPHTB, dan Kantor Pertanahan. Keempat simpul itu diikat dalam satu alur kerja dengan batas waktu yang disepakati, pertukaran data secara elektronik, serta prinsip pertama masuk pertama keluar agar tidak ada berkas yang terlewat. Pada tahap verifikasi BPHTB diterapkan mekanisme fiktif positif, yakni apabila pemerintah daerah tidak menyampaikan hasil verifikasi dalam waktu tiga hari, permohonan dianggap disetujui sehingga proses tidak dapat macet karena diamnya satu instansi.

Secara operasional, layanan ini dibagi menjadi tiga tahap yang jumlahnya sepuluh hari kerja. Tahap pertama selama tiga hari digunakan untuk verifikasi BPHTB oleh pemerintah daerah, tahap kedua selama dua hari untuk pembuatan Akta Jual Beli oleh PPAT, dan tahap ketiga selama lima hari untuk pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan, yang di dalamnya termasuk tiga hari pemeriksaan dokumen dan dua hari penerbitan sertipikat. Kewajiban perpajakan yang menyertai terdiri atas BPHTB sebesar lima persen dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak yang ditanggung pembeli, Pajak Penghasilan final atas pengalihan hak yang ditanggung penjual, serta biaya pendaftaran sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak. Berkas yang lazim diperlukan meliputi sertipikat asli, akta PPAT, kartu tanda penduduk dan kartu keluarga para pihak, bukti pembayaran pajak, serta dokumen pendukung lain sesuai jenis perbuatan hukumnya.

Manfaat program ini diterima warga melalui langkah yang sederhana. Penjual dan pembeli mendatangi PPAT dengan membawa dokumen asli, menandatangani akta setelah kewajiban pajak dipenuhi, dan selanjutnya PPAT mengirimkan berkas serta data peralihan secara elektronik kepada Kantor Pertanahan. Pemohon dapat memantau posisi berkas pada setiap tahap, dan sertipikat hasil peralihan diserahkan kepada pemilik baru paling lama sepuluh hari kerja sejak berkas dinyatakan lengkap. Apabila batas waktu tersebut terlampaui tanpa alasan yang sah, warga berhak menanyakan perkembangan permohonannya kepada kantor pertanahan setempat dan menyampaikan pengaduan melalui kanal pengaduan ATR/BPN atau kepada lembaga pengawas pelayanan publik.