(2)Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui penyediaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan menarik serta berwawasan ekologis. iv. Dari sisi pemangku kepentingan: Tercapainya keseimbangan berbagai kepentingan yang ada antarpara pelaku. 14 B A G I A N I I I RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN A . U M U M 1 . Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuan- ketentuan tata bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan/ kawasan yang memuat rencana peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana sistem pergerakan, rencana aksesibilitas lingkungan, rencana prasarana dan sarana lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruang terbuka hijau. 2 . Panduan Rancangan bersifat melengkapi dan menjelaskan secara lebih rinci rencana umum yang telah ditetapkan sebelumnya, meliputi ketentuan dasar implementasi rancangan dan prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan. B . R E N C A N A U M U M 1 . Pengertian Merupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata bangunan dan lingkungan yang bersifat umum dalam mewujudkan lingkungan/ kawasan perencanaan yang layak huni, berjati diri, produktif, dan berkelanjutan. 2 . Manfaat a . Memberi arahan lugas dan sistematis bagi implementasi ketentuan dasar dari perancangan tata bangunan dan lingkungan. b . Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan (3- dimensional) sebagai model penerapan seluruh arahan materi pokok rencana tata bangunan dan lingkungan. c . Memudahkan pengembangan desain sesuai dengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telah ditetapkan. d . Memudahkan pengelolaan, pengendalian pelaksanaan dan pengoperasian kawasan sesuai dengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telah ditetapkan. e . Mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak baik, terarah dan terukur pada suatu kawasan yang direncanakan. f . Mencapai integrasi elemen-elemen desain yang berpengaruh pada suatu perancangan kawasan. 15 3 . Komponen Rancangan Materi rencana umum mempertimbangkan potensi mengakomodasi komponen-komponen rancangan suatu kawasan sebagai berikut: a . S t r u k t u r P e r u n tu k a n L a h a n i . Pengertian Struktur Peruntukan Lahan merupakan komponen rancang kawasan yang berperan penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata guna lahan yang telah ditetapkan dalam suatu kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah. i i . Manfaat ( 1 ) Meningkatkan keseimbangan kualitas kehidupan lingkungan dengan membentuk ruang-ruang kota/lingkungan yang hidup secara fisik (vibrant) dan ekonomi (viable), layak huni dan seimbang, serta meningkatkan kualitas hidup pengguna dan kualitas lingkungan. ( 2 ) Mengoptimalkan alokasi penggunaan dan penguasaan lahan baik secara makro maupun mikro. ( 3 ) Mengalokasikan fungsi/kegiatan pendukung bagi jenis peruntukan yang ada. ( 4 ) Menciptakan integrasi aktivitas ruang sosial (socio-spatial integration) antarpenggunanya. ( 5 ) Menciptakan keragaman lingkungan (diversity) dan keseimbangan yang akan mendorong terciptanya kegiatan- kegiatan yang berbeda namun produktif. ( 6 ) Mengoptimalkan prediksi/projeksi kepadatan lingkungan dan interaksi sosial yang direncanakan. i i i . Komponen Penataan ( 1 ) Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi penggunaan dan pemanfaatan lahan pada suatu wilayah tertentu yang juga disebut dengan tata guna lahan. Peruntukan ini bersifat mutlak karena telah diatur pada ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah. ( 2 ) Peruntukan Lahan Mikro, yaitu peruntukan lahan yang ditetapkan pada skala keruangan yang lebih rinci (termasuk secara vertikal) berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang dan saling menentukan. Hal-hal yang diatur adalah: 16 ( a ) Peruntukan lantai dasar, lantai atas, maupun lantai besmen; ( b ) Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan dengan konteks lahan perkotaan-perdesaan, konteks bentang alam/lingkungan konservasi, atau pun konteks tematikal pengaturan pada spot ruang bertema tertentu. Dalam penetapan peruntukan lahan mikro ini masih terbuka kemungkinan untuk melibatkan berbagai masukan desain hasil interaksi berbagai pihak seperti perancang/penata kota, pihak pemilik lahan, atau pun pihak pemakai/pengguna/masyarakat untuk melahirkan suatu lingkungan dengan ruang-ruang yang berkarakter tertentu sesuai dengan konsep struktur perancangan kawasan. Penetapan ini tidak berarti memperbaiki alokasi tata guna lahan pada aturan rencana tata ruang wilayah yang ada, namun berupa tata guna yang diterapkan dengan skala keruangan yang lebih rinci, misalnya secara vertikal per lantai. i v . Prinsip-prinsip Penataan Prinsip-prinsip penataan Struktur Peruntukan Lahan: ( 1 ) Secara Fungsional meliputi penataan: ( a ) Keragaman tata guna yang seimbang, saling menunjang (compatible) dan terintegrasi (i) Penetapan kaitan secara fungsional antarberbagai jenis peruntukan untuk mendukung prinsip keragaman yang seimbang dan saling menguntungkan namun tidak memberikan dampak penting terhadap fungsi utama lingkungan; (ii) Penetapan besaran komponen tata bangunan yang dapat mengadaptasi dan mengadopsi kebutuhan keragaman fungsi/peruntukan dalam blok/kaveling/ bangunannya; (iii) Penetapan peruntukan mengantisipasi aktivitas interaksi sosial yang direncanakan, dengan tetap mengacu pada rencana tata ruang wilayah; (iv) Penetapan kualitas ruang yang menyediakan lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan menarik, berwawasan ekologis, serta tanggap terhadap tuntutan ekonomi dan sosial. 17 ( b ) Pola distribusi jenis peruntukan yang mendorong terciptanya interaksi aktivitas (i) Penyebaran distribusi jenis peruntukan lahan mikro yang diatur secara keruangan untuk membentuk ruang-ruang kota yang hidup, layak huni, serta menciptakan kualitas taraf hidup; (ii) Pembentukan kualitas lingkungan yang optimal, terutama dengan adanya interaksi antara aktivitas pejalan kaki di muka bangunan dan aktivitas di lantai dasar bangunan. ( c ) Pengaturan pengelolaan area peruntukan Penetapan distribusi persentase jenis peruntukan lahan mikro yang akan dikelola dan dikendalikan oleh pemerintah daerah, di antaranya Ruang Terbuka Hijau, Daerah Milik Jalan (Damija), dan fasilitas umum. ( d ) Pengaturan kepadatan pengembangan kawasan dengan pertimbangan ( i ) Daya dukung dan karakter kawasan tersebut; ( i i ) Variasi/pencampuran peruntukan. ( 2 ) Secara Fisik, meliputi: ( a ) Estetika, karakter, dan citra kawasan ( i ) Penetapan pengendalian peruntukan yang mendukung karakter khas kawasan yang telah ada atau pun yang ingin dibentuk; ( i i ) Penetapan pengaruh ideologi, nilai-nilai sosial budaya setempat, misalnya bangunan masjid dengan peruntukan fasilitas umum diorientasikan pada pusat lingkungan/kawasan. ( b ) Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki serta aktivitas yang diwadahi ( i ) Penciptaan keseimbangan tata guna lahan yang berorientasi pada pemakai bangunan dan ramah pejalan kaki; ( i i ) Penetapan alokasi untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial yang ditempatkan sebagai pusat lingkungan yang dapat dijangkau pejalan kaki; ( i i i ) Penetapan peruntukan lahan yang tidak saja melibatkan pertimbangan fisik, tetapi juga sosial- budaya dan perilaku pemakai/aktivitas lingkungan yang dikehendaki. 18 ( 3 ) Dari sisi Lingkungan, meliputi: ( a ) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan sekitar Penciptaan karakter lingkungan yang tanggap dan integral dengan karakter peruntukan eksisting lingkungan sekitar; ( b ) Keseimbangan peruntukan lahan dengan daya dukung lingkungan ( i ) Penetapan peruntukan lahan yang mempertimbangkan daya dukung lingkungan, namun tetap dapat memperkuat karakter kawasan tersebut; ( i i ) Pengaturan peruntukan lahan secara ketat dan detail pada kawasan khusus konservasi hijau. ( c ) Kelestarian ekologis kawasan Penetapan peruntukan lahan yang tanggap terhadap topografi dan kepentingan kelestarian lingkungan dengan meminimalkan penyebaran area terbangun dan perkerasan serta beradaptasi dengan tatanan kontur yang ada. b . I n t e n s i t a s P e m a n f a a t a n L a h a n i . Pengertian Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat alokasi dan distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya. i i . Manfaat ( 1 ) Mencapai efisiensi dan efektivitas pemanfaatan lahan secara adil. ( 2 ) Mendapatkan distribusi kepadatan kawasan yang selaras pada batas daerah yang direncanakan berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah yang terkait. ( 3 ) Mendapatkan distribusi berbagai elemen intensitas lahan pemanfaatan lahan (Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, Koefisien Daerah Hijau, dan Koefisien Tapak Besmen) yang dapat mendukung berbagai karakter khas dari berbagai subarea yang direncanakan. ( 4 ) Merangsang pertumbuhan kota dan berdampak langsung pada perekonomian kawasan. ( 5 ) Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari berbagai elemen intensitas pemanfaatan lahan dalam hal 19 pencapaian kinerja fungsi, estetis dan sosial, antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya. i i i . Komponen Penataan ( 1 ) Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. ( 2 ) Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yaitu angka persentase perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai seluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. ( 3 ) Koefisien Daerah Hijau (KDH), yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/ penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. ( 4 ) Koefisien Tapak Besmen (KTB), yaitu angka persentase perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. ( 5 ) Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiri atas: ( a ) Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkait dengan KLB dan diberikan apabila bangunan gedung terbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantai dasar yang dianjurkan. Luas lantai bangunan yang ditempati oleh fungsi tersebut dipertimbangkan untuk tidak diperhitungkan dalam KLB. ( b ) Insentif Langsung, yaitu insentif yang memungkinkan penambahan luas lantai maksimum bagi bangunan gedung yang menyediakan fasilitas umum berupa sumbangan positif bagi lingkungan permukiman terpadu; termasuk di antaranya jalur pejalan kaki, ruang terbuka umum, dan fasilitas umum. ( 6 ) Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan (TDR=Transfer of Development Right), yaitu hak pemilik bangunan/pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak atau lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan dan KLB terbangun. Maksimum KLB yang dapat dialihkan pada umumnya sebesar 10% dari nilai KLB yang ditetapkan. Pengalihan nilai KLB hanya dimungkinkan bila terletak dalam satu 20 daerah perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang bersangkutan telah memanfaatkan minimal 60% KLB-nya dari KLB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan. Pengalihan ini terdiri atas: ( a ) Hak Pembangunan Bawah Tanah, hak ini memungkinkan pembangunan fungsi-fungsi di bawah tanah yang tidak diperhitungkan ke dalam KLB yang dimiliki bangunan gedung di atasnya, dengan memenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. ( b ) Hak Pembangunan Layang (Air Right Development), merupakan mekanisme yang mirip dengan Hak Pembangunan Bawah Tanah, namun berlaku untuk pembangunan di atas prasarana umum (melayang), seperti jalan, yaitu berupa bangunan pedestrian layang atau bangunan komersial layang, dengan ketentuan sesuai Peraturan Menteri PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. i v . Prinsip-prinsip Penataan Prinsip-prinsip Penataan Intensitas Pemanfaatan Lahan: ( 1 ) Secara Fungsional meliputi: ( a ) Kejelasan distribusi intensitas pemanfaatan lahan, yaitu pengarahan sistem pengaturan dan distribusi luas lantai maksimum yang dapat dibangun di berbagai subbagian kawasan sehingga tercipta besaran ruang/bangunan yang akan menempati lahan sesuai dengan masing-masing peruntukan lahan yang ditetapkan. ( b ) Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki, yaitu penciptaan keseimbangan lingkungan yang berorientasi pada pemakai bangunan berskala ramah pejalan kaki, sekaligus menghidupkan ruang kota dengan berbagai aktivitas pada tingkat lingkungan pejalan kaki. ( c ) Kejelasan skala pengembangan, yaitu: ( i ) Penggambaran skala pengembangan pada kawasan perencanaan tertentu dengan arahan fungsi yang ditetapkan; ( i i ) Penciptaan suatu skala pengembangan yang mengaitkan satu komponen dengan komponen 21 lain (misalnya antara KLB dan tinggi bangunan) secara tepat untuk membatasi pengembangan lahan sesuai dengan daya dukung atau kapasitas infrastruktur yang ada. ( d ) Pengaturan kepadatan pengembangan kawasan (development density) yang memperhatikan: ( i ) Pengarahan distribusi kepadatan lahan yang tepat untuk mencapai nilai tambah yang dikehendaki sesuai dengan ketentuan daya dukung dan karakter kawasan tersebut; ( i i ) Pembatasan besaran nilai dari komponen Intensitas Pemanfaatan Lahan yang tepat agar tercapai kenyamanan iklim mikro berskala lingkungan; ( i i i ) Penggunaan beberapa satuan unit per hektar yang berbeda antara perencanaan kawasan pemukiman (lebih menitikberatkan pada KDB) dan kawasan komersial (lebih menitikberatkan pada kombinasi KLB dan KDB); ( i v ) Penyelesaian suatu kawasan padat yang diarahkan sebagai kawasan pembangunan kompak dan terpadu (compact and integrated development) melalui pengaturan peruntukan campuran serta jenis kepadatan yang beragam. ( 2 ) Secara Fisik meliputi penataan: Estetika, karakter dan citra (image) kawasan melalui: ( a ) Penetapan kepadatan kelompok bangunan dalam kawasan perencanaan melalui pengaturan besaran berbagai elemen Intensitas Pemanfaatan Lahan yang ada (seperti KDB, KLB, KTB, dan KDH) yang mendukung terciptanya berbagai karakter khas dari berbagai subarea; ( b ) Pembentukan citra lingkungan yang tepat melalui pembatasan nilai-nilai dari elemen Intensitas Pemanfaatan Lahan (misalnya pembatasan KDB dan KLB secara khusus) untuk membentuk lingkungan yang berjati diri. ( 3 ) Secara Lingkungan, meliputi: ( a ) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan wilayah sekitar, melalui: Pengaturan keseimbangan, kaitan dan keterpaduan berbagai elemen Intensitas Pemanfaatan Lahan dalam hal fungsi, estetis dan sosial, agar mencapai keselaras- 22 serasian antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya. ( b ) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan melalui: ( i ) Penentuan kepadatan khusus pada kawasan/ kondisi lingkungan tertentu seperti: daerah bantaran sungai, daerah khusus resapan, daerah konservasi hijau, atau pun daerah yang memiliki kemiringan lahan lebih dari 25%. ( i i ) Penentuan kepadatan kawasan perencanaan dengan mempertimbangkan daya dukung lingkungan, pelestarian ekosistem, namun tetap dapat memperkuat karakter kawasan. Salah satunya adalah pada lahan rawan bencana alam, yang kepadatan bangunannya harus dikendalikan dengan ketat, bahkan bila perlu hingga 0 (nol) unit per hektar. ( c ) Pelestarian ekologis kawasan melalui: ( i ) Penetapan ambang Intensitas Pemanfaatan lahan secara merata (terutama KLB rata-rata) dapat memakai sistem deposit, yaitu lebih rendah daripada kapasitas maksimumnya berdasarkan pertimbangan ekologis, di mana kelebihan kapasitas tersebut disimpan sebagai cadangan perkembangan masa mendatang, atau pun dialihkan ke bagian lain dalam kawasan perencanaan yang sama; ( i i ) Pembatasan besaran beberapa elemen yang terkait dengan pembentukan ruang terbuka dan penghijauan, seperti KDB dan KDH yang tepat, untuk membatasi luas lahan yang terbangun atau tertutup perkerasan sebagai upaya melestarikan ekosistem, sehingga lingkungan yang bersangkutan masih memiliki sisa tanah sebanyak-banyaknya, yang diperuntukkan bagi penghijauan atau ruang terbuka, dan dapat menyerap/mengalirkan air hujan ke dalam tanah; ( i i i ) Penetapan distribusi daerah hijau yang menyeluruh, termasuk dan tidak terkecuali, bangunan-bangunan berlantai sedang atau pun tinggi dalam hal penyediaan ruang terbuka hijau pada daerah podium atau daerah atap bangunan tersebut; 23 ( i v ) Penetapan kebutuhan ruang terbuka ini juga dimungkinkan untuk melayani kebutuhan di luar lingkungan perencanaan. ( d ) Pemberdayaan kawasan melalui: ( i ) Peningkatan promosi pembangunan melalui peningkatan nilai tanah dan distribusi Intensitas Pemanfaatan Lahan yang tepat pada kawasan perencanaan dalam konteks lingkungan skala regional; ( i i ) Peningkatan hubungan fungsional antarberbagai jenis peruntukan dalam kawasan perencanaan melalui alokasi distribusi Intensitas Pemanfaatan Lahan yang saling terkait, seimbang dan terpadu; ( i i i ) Peningkatan modifikasi desain/pengembangan sesuai karakter setempat. ( 4 ) Dari Sisi Pemangku Kepentingan, melalui kepentingan bersama antarpelaku kota, yaitu: ( a ) Penetapan berbagaiinsentif-disinsentif pembangunan untuk mencapai keseimbangan distribusi Intensitas Pemanfaatan Lahan bagi keuntungan bersama dari berbagai pihak (pengelola, pemerintah daerah setempat, pengembang, pemilik lahan dan masyarakat umum); ( b ) Diperlukan nilai besaran elemen yang tepat (misalnya KDB) yang membantu pembentukan ruang terbuka sebagai tempat interaksi sosial manusia penggunanya; ( c ) Penentuan berbagaiinsentif-disinsentif pembangunan, baik berupa Insentif Luas Bangunan maupun Insentif Langsung yang diarahkan kompensasinya untuk dapat terkait dengan penyediaan berbagai fasilitas bagi kepentingan publik, seperti jalur pejalan kaki, arkade, ruang terbuka umum, atau pun fasilitas bersama; ( d ) Penentuan mekanisme pengendalian atas pemberian insentif, khususnya dalam mengantisipasi terjadinya penyalahgunaan penggunaan fasilitas yang disediakan pada masa pemakaiannya, misalnya arkade yang diubah peruntukannya kembali menjadi area privat, atau fasilitas umum yang dihilangkan oleh pengembangnya setelah masa pemakaian. 24 c . T a t a B a n g u n a n i . Pengertian Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan, bangunan, serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas ruang kota yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruang-ruang publik. Tata Bangunan juga merupakan sistem perencanaan sebagai bagian dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya, termasuk sarana dan prasarananya pada suatu lingkungan binaan baik di perkotaan maupun di perdesaan sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturan tata ruang yang berlaku dalam RTRW Kabupaten/Kota, dan rencana rincinya. i i . Manfaat ( 1 ) Mewujudkan kawasan yang selaras dengan morfologi perkembangan area tersebut serta keserasian dan keterpaduan pengaturan konfigurasi blok, kaveling dan bangunan. ( 2 ) Meningkatkan kualitas ruang kota yang aman, nyaman, sehat, menarik, dan berwawasan ekologis, serta akomodatif terhadap keragaman kegiatan. ( 3 ) Mengoptimalkan keserasian antara ruang luar bangunan dan lingkungan publik sehingga tercipta ruang-ruang antarbangunan yang interaktif. ( 4 ) Menciptakan berbagai citra dan karakter khas dari berbagai subarea yang direncanakan. ( 5 ) Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari berbagai elemen tata bangunan dalam hal pencapaian kinerja, fungsi, estetis dan sosial, antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya. ( 6 ) Mencapai lingkungan yang tanggap terhadap tuntutan kondisi ekonomi serta terciptanya integrasi sosial secara keruangan. 25 i i i . Komponen Penataan ( 1 ) Pengaturan Blok Lingkungan, yaitu perencanaan pembagian lahan dalam kawasan menjadi blok dan jalan, di mana blok terdiri atas petak lahan/kaveling dengan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas: ( a ) Bentuk dan Ukuran Blok; ( b ) Pengelompokan dan Konfigurasi Blok; ( c ) Ruang terbuka dan tata hijau. ( 2 ) Pengaturan Kaveling/Petak Lahan, yaitu perencanaan pembagian lahan dalam blok menjadi sejumlah kaveling/ petak lahan dengan ukuran, bentuk, pengelompokan dan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas: ( a ) Bentuk dan Ukuran Kaveling; ( b ) Pengelompokan dan Konfigurasi Kaveling; ( c ) Ruang terbuka dan tata hijau. ( 3 ) Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa bangunan dalam blok/kaveling. Pengaturan ini terdiri atas: ( a ) Pengelompokan Bangunan; ( b ) Letak dan Orientasi Bangunan; ( c ) Sosok Massa Bangunan; ( d ) Ekspresi Arsitektur Bangunan. ( 4 ) Pengaturan Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan baik pada skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas: ( a ) Ketinggian Bangunan; ( b ) Komposisi Garis Langit Bangunan; ( c ) Ketinggian Lantai Bangunan. i v . Prinsip-prinsip Penataan Prinsip-prinsip pengendalian Tata Bangunan: ( 1 ) Secara Fungsional, meliputi: ( a ) Optimalisasi dan efisiensi ( i ) Penentuan desain kaveling/blok yang paling optimal dan efisien bagi lingkungan secara spesifik dan khas, terkait dengan pemenuhan aspek-aspek fungsional, visual, dan kualitas lingkungan; ( i i ) Penentuan dan pembatasan berbagai bentuk dan ukuran blok, kaveling dan bangunan yang paling 26 tepat pada berbagai subkawasan dengan tetap mengupayakan keseimbangan, kaitan dan paduan di antaranya. ( b ) Kejelasan pendefinisian ruang yang diciptakan ( i ) Penentuan panduan umum penempatan deretan bangunan yang membentuk lingkupan/enclosure dalam mendefinisikan ruang tertentu; ( i i ) Pembentukan batasan yang jelas antara ruang publik di muka bangunan dan ruang privat di belakang batas lahan privat yang ditempati bangunan. ( c ) Keragaman fungsi dan aktivitas yang diwadahi ( i ) Penetapan komponen tata bangunan yang dapat mengadaptasi dan mengadopsi kebutuhan keragaman fungsi/peruntukan dalam blok/ kaveling/bangunannya; ( i i ) Penetapan desain yang dapat mengantisipasi kaitan kepadatan bangunan/kaveling/blok dengan aktivitas interaksi sosial yang direncanakan; ( i i i ) Peningkatan kualitas ruang dengan menyediakan lingkungan yang aman, nyaman, sehat, menarik, berwawasan ekologis, serta tanggap terhadap tuntutan ekonomi dan sosial. ( d ) Skala dan proporsi ruang yang berorientasi pada pejalan kaki ( i ) Penciptaan keseimbangan tata bangunan yang berorientasi pada “ramah pejalan kaki”, sekaligus menghidupkan ruang wilayah dengan berbagai aktivitas pada tingkat lingkungan pejalan kaki; ( i i ) Skala dan proporsi harus mempertimbangkan aspek visual dari skala manusiawi yang tercipta pada pejalan kaki; ( i i i ) Peningkatan kualitas fisik lingkungan secara optimal dari interaksi antara aktivitas pejalan kaki di muka bangunan dan aktivitas di lantai dasar bangunan, atau pun adanya peningkatan kualitas visual dari penyelesaian dinding muka bangunan yang berhadapan langsung sehingga dapat dinikmati oleh pejalan kaki. ( e ) Fleksibilitas Penentuan panduan tata bangunan yang akomodatif terhadap kemungkinan pengembangan fungsi yang 27 beragam sesuai dengan perkembangan ekonomi, sosial dan jaman. ( f ) Pola hubungan/konektivitas ( i ) Penciptaan kejelasan hubungan arahan antarbangunan/kaveling/blok satu sama lainnya yang dapat berorientasi pada pusat lingkungan/ kawasan agar menjamin terciptanya interaksi sosial antarpemakainya serta mendukung pemecahan masalah keamanan lingkungan dengan pengawasan bersama; ( i i ) Penetapan pengelompokan bangunan/kaveling/ blok yang tersebar dalam lingkungan namun memiliki kaitan satu sama lain dengan adanya jalur penghubung yang dapat berbentuk jalur pedestrian, ruang antarbangunan, jalur tembus lantai dasar, dan jalur penghubung lantai atas; ( i i i ) Penetapan kepentingan yang menghidupkan kaitan aktivitas publik di muka bangunan/lahan yang bersangkutan tanpa meninggalkan kepentingan penciptaan privasi pemilik bangunan pada lahan privat. ( g ) Kejelasan orientasi dan kontinuitas ( i ) Penciptaan panduan desain bangunan/kaveling/ blok yang dapat berorientasi kepada pusat lingkungan komunitasnya; ( i i ) Penciptaan kontinuitas ruang publik, yang paling dirasakan manfaatnya terutama oleh pejalan kaki, termasuk ruang publik yang disumbangkan dari ruang privat (misalnya berupaarkade atau kolonade). ( h ) Kemudahan layanan Penetapan keseimbangan tata bangunan dari blok/ kaveling/bangunan yang memudahkan pelayanan dari fungsi yang diwadahi. ( i ) Menghindari eksklusivitas Penciptaan kualitas lingkungan binaan yang dapat berintegrasi dengan lingkungan sekitar yang berskala lebih makro, serta menghindari eksklusivitas dari pengembangan lingkungan/kawasan. ( 2 ) Secara Fisik dan Nonfisik, meliputi penataan: ( a ) Pola, dimensi, dan standar umum ( i ) Penetapan batasan umum terhadap blok, kaveling dan massa bangunan sehubungan 28 dengan arahan pengembangan dan fungsi/ kegiatan yang mewadahinya; ( i i ) Penetapan batasan Garis Sempadan Bangunan (GSB), Garis Sempadan Samping/Belakang Bangunan (GSpB/GSbB), Garis Muka Bangunan (GMB), atau pun batasan spesifik lain, seperti Garis Sempadan Sungai dan Garis Sempadan Pantai, yang terkait dengan kondisi kawasan perencanaan; ( i i i ) Penetapan arahan umum dimensi/luas bangunan dengan merujuk pada kebutuhan tipe dan langgam bangunan yang akan diciptakan, misalnya penetapan atas tipe bangunan hunian tunggal, kopel, deret, atas jenis bangunan Wisma Taman (WTm) atau rumah tipe villa, Wisma Sedang (WSd) dan Wisma Besar (WBs). ( b ) Estetika, karakter dan citra (image) kawasan ( i ) Pengendalian kepadatan gugusan bangunan/ kaveling/blok dalam kawasan perencanaan yang menciptakan karakter khas dan berjati diri; ( i i ) Penetapan desain yang memenuhi kualitas visual yang diharapkan; ( i i i ) Penetapan pengaruh ideologi, nilai-nilai sosial budaya setempat, aksentuasi, dan makna ruang yang akan diciptakan; ( i v ) Penciptaan kaitan citra dan karakter visual hasil dari komposisi garis langit (skyline) deret bangunan yang tidak hanya berskala setempat, melainkan juga berskala kawasan/wilayah. ( c ) Kualitas fisik Penetapan desain yang memenuhi kenyamanan pemakai dan pejalan kaki, kenyamanan sirkulasi udara dan sinar matahari, serta klimatologi. ( d ) Ekspresi bangunan dan lingkungan ( i ) Penetapan panduan ekspresi arsitektur yang memperkaya dan mengembangkan arsitektur khas Indonesia; ( i i ) Penciptaan ruang wilayah/lingkungan yang bermakna dan terkait dengan jati diri setempat, tidak bersifat figuratif, serta berkorelasi dengan kultur perilaku/budaya, nilai-nilai historis dan kehidupan khas setempat; ( i i i ) Penetapan panduan jenis langgam/gaya bangunan yang mengacu pada kontekstualitas 29 lingkungan sekitar, terutama yang memang sudah memiliki langgam tertentu atau pun pada daerah yang dipugar; ( i v ) Penetapan panduan insentif bagi bangunan yang menerapkan karakter wujud bangunan tertentu yang secara spesifik memiliki nilai tambah yang ditetapkan, misalnya bangunan berkonsep arsitektur hijau, dan arsitektur tradisional. ( 3 ) Dari Sisi Lingkungan, meliputi: ( a ) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan sekitar, yaitu: Penciptaan karakter lingkungan yang tanggap dan integral dengan karakter eksisting struktur lingkungan. ( b ) Keseimbangannya dengan daya dukung lingkungan, yaitu: Penetapan kepadatan gugusan bangunan/kaveling/blok dalam kawasan perencanaan yang mempertimbangkan daya dukung lingkungan, namun dapat memperkuat karakter kawasan. ( c ) Kelestarian ekologis kawasan (i) Penetapan besaran komponen tata bangunan tertentu (misalnya konfigurasi kaveling dan orientasi bangunan) yang tanggap terhadap topografi dengan menetapkan minimum kepadatan dan ukuran kaveling yang dapat diakomodasi, serta meminimalkan perubahan ekstrim(cut-fill); (ii) Pembatasan besaran pada kawasan khusus konservasi hijau; (iii) Pembatasan yang tanggap terhadap topografi dan kepentingan kelestarian lingkungan dengan meminimalkan penyebaran area terbangun dan perkerasan serta mengadaptasi tatanan kontur yang ada. ( d ) Pemberdayaan kawasan Peningkatan modifikasi desain/pengembangan yang sesuai dengan karakter lokal. d . S i s t e m S i r k u l a s i d a n J a l u r P e n g h u b u n g i . Pengertian Sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari jaringan jalan dan pergerakan, sirkulasi kendaraan umum, sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan informal setempat dan 30 sepeda, sirkulasi pejalan kaki (termasuk masyarakat penyandang cacat dan lanjut usia), sistem dan sarana transit, sistem parkir, perencanaan jalur pelayanan lingkungan, dan sistem jaringan penghubung. i i . Manfaat ( 1 ) Mengoptimalkan efisiensi pemanfaatan prasarana jalan dengan jenis arus pergerakan yang terjadi. ( 2 ) Mendapatkan distribusi atau penyebaran pergerakan yang selaras dengan jenis aktivitas yang diwadahi sehingga dicapai ketertiban. ( 3 ) Mencapai kinerja fungsi serta keseimbangan, kaitan, keterpaduan dari berbagai elemen pergerakan, lingkungan dan sosial, antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya. i i i . Komponen Penataan ( 1 ) Sistem jaringan jalan dan pergerakan, yaitu rancangan sistem pergerakan yang terkait, antara jenis- jenis hirarki/kelas jalan yang tersebar pada kawasan perencanaan (jalan arteri, kolektor dan jalan lingkungan/ lokal) dan jenis pergerakan yang melaluinya, baik masuk dan keluar kawasan, maupun masuk dan keluar kaveling. ( 2 ) Sistem sirkulasi kendaraan umum, yaitu rancangan sistem arus pergerakan kendaraan umum formal, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan. ( 3 ) Sistem sirkulasi kendaraan pribadi, yaitu rancangan sistem arus pergerakan bagi kendaraan pribadi sesuai dengan hirarki/kelas jalan pada kawasan perencanaan. ( 4 ) Sistem sirkulasi kendaraan umum informal setempat, yaitu rancangan sistem arus pergerakan bagi kendaraan umum dari sektor informal, seperti ojek, becak, andong, dan sejenisnya, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan. ( 5 ) Sistem pergerakan transit, yaitu rancangan sistem perpindahan arus pergerakan dari dua atau lebih moda transportasi yang berbeda, yang dipetakan pada hirarki/ kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan. ( 6 ) Sistem parkir, yaitu rancangan sistem gerakan arus masuk dan keluar kaveling atau grup kaveling untuk parkir kendaraan di dalam internal kaveling. 31 ( 7 ) Sistem perencanaan jalur servis/pelayanan lingkungan, yaitu rancangan sistem arus pergerakan dari kendaraan servis (seperti pengangkut sampah, pengangkut barang, dan kendaraan pemadam kebakaran) dari suatu kaveling atau blok lingkungan tertentu, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan. ( 8 ) Sistem sirkulasi pejalan kaki dan sepeda, yaitu rancangan sistem arus pejalan kaki (termasuk penyandang cacat dan lanjut usia) dan pemakai sepeda, yang khusus disediakan pada kawasan perencanaan. ( 9 ) Sistem jaringan jalur penghubung terpadu (pedestrian linkage), yaitu rancangan sistem jaringan berbagai jalur penghubung yang memungkinkan menembus beberapa bangunan atau pun beberapa kaveling tertentu dan dimanfaatkan bagi kepentingan jalur publik. Jalur penghubung terpadu ini dibutuhkan terutama pada daerah dengan intensitas kegiatan tinggi dan beragam, seperti pada area komersial lingkungan permukiman atau area fungsi campuran(mixed-used). Jalur penghubung terpadu harus dapat memberikan kemudahan aksesibilitas bagi pejalan kaki. i v . Prinsip-prinsip Penataan Prinsip-prinsip penataan Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung: ( 1 ) Secara Fungsional, meliputi: ( a ) Kejelasan sistem sirkulasi Perencanaan sistem sirkulasi yang jelas dan mudah dipahami tentang sistem kaitan antara jejaring jalur- jalur utama, jalur sekunder, dan jalur lokal sesuai hirarki/kelas jalan. ( b ) Mobilitas publik ( i ) Peningkatan kaitan antarsistem sirkulasi pada kawasan perencanaan dengan sistem sirkulasi kawasan sekitar; ( i i ) Penciptaan sistem sirkulasi yang mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik termasuk penyandang cacat dan lanjut usia (difabel), sehingga memperkaya karakter dan integrasi sosial para pemakainya; 32 ( i i i ) Peningkatan kaitan dan pemisahan yang jelas di antara berbagai moda sirkulasi (pejalan kaki, sepeda, angkutan umum, kendaraan pribadi, maupun kendaraan servis); ( i v ) Peningkatan sistem penghubung yang lebih berorientasi pada pejalan kaki. ( c ) Aksesibilitas kawasan (i) Perencanaan kawasan yang mengintegrasikan sirkulasi eksternal dan internal dari/ke/di dalam kawasan/blok atau subblok; (ii) Penciptaan kawasan yang mewadahi kebutuhan semua orang termasuk masyarakat difabel. ( 2 ) Secara Fisik, meliputi penataan: ( a ) Dimensi sirkulasi dan standar aksesibilitas Perencanaan teknis aksesibilitas lingkungan merujuk pada Peraturan Menteri PU No. 30/PRT/M/2006 tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan. ( b ) Estetika, citra dan karakter kawasan, melalui: (i) Perencanaan sistem sirkulasi yang mencerminkan karakter khas setempat; (ii) Perencanaan sistem sirkulasi secara simultan dengan pengaturan kendaraan umum informal lokal seperti becak, ojek, oplet, andong, mini bus, dan angkutan kota sebagai optimalisasi pemanfaatan karakter pergerakan setempat dengan jenis moda transportasi yang beragam. ( c ) Kualitas fisik (i) Penetapan desain yang memenuhi kenyamanan pemakai dengan mempertimbangkan iklim/cuaca setempat; (ii) Penetapan desain yang mengutamakan keselamatan pejalan kaki dengan pengolahan elemen pembatas dan pengaman pejalan kaki (sepertibollards) dan elemen peneduh yang memberi kenyamanan. ( d ) Kelengkapan fasilitas penunjang lingkungan Penyediaan elemen pendukung kegiatan seperti perabot jalan berupa lampu, dan pemilihan material perkerasan, dll. ( 3 ) Secara Lingkungan, meliputi penataan: 33 ( a ) Peningkatan nilai kawasan (i) Peningkatan nilai tanah dan kemampuan lahan melalui perbaikan tingkat pencapaian ke dalam dan di dalam kawasan; (ii) Peningkatan hubungan fungsional antarberbagai jenis peruntukan dalam kawasan; (iii) Peningkatan modifikasi desain/pengembangan yang sesuai karakter setempat. ( b ) Integrasi blok kawasan dan sarana pendukung (i) Pengintegrasian sistem penghubung antar- beberapa lahan kecil yang terjadi dari pembagian subblok eksisting yang disesuaikan dengan tuntutan ekonomi dan sosial; (ii) Integrasi sarana parkir dari beberapa blok yang berdekatan; (iii) Peningkatan keterpaduan sistem pergerakan dan penghubung dengan sarana parkir; (iv) Peningkatan kemungkinan desain jalur penghubung yang menembus bangunan publik antarkaveling terutama pada daerah dengan intensitas kegiatan tinggi dan beragam, seperti pada area komersial lingkungan binaan atau area fungsi campuran. ( c ) Kelestarian ekologis kawasan (i) Pengembangan tata hijau yang mengantisipasi polusi motorisasi; (ii) Pengembangan jalur nonmesin; (iii) Pengembangan jalur yang berorientasi pada pejalan kaki; (iv) Perhatian terhadap akomodasi kaki lima yang ramah. ( d ) Integrasi desain kawasan yang berorientasi pada aktivitas transit (TOD=Transport Oriented Development) (i) Alokasi dan penataan berbagai elemen rancang ruang kota dapat didasarkan pada pendekatan desain konsep pergerakan transit, dengan mempertimbangkan kepadatan, lokasi dan kualitas pertumbuhan kawasan; (ii) Alokasi jarak jangkauan pejalan kaki ideal ke titik transit lain/daerah tujuan merujuk pada SNI 03- 1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan. 34 e . S i s t e m R u a n g T e r b u k a d a n T a t a H i j a u i . Pengertian Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan komponen rancang kawasan, yang tidak sekadar terbentuk sebagai elemen tambahan atau pun elemen sisa setelah proses rancang arsitektural diselesaikan, melainkan juga diciptakan sebagai bagian integral dari suatu lingkungan yang lebih luas. Penataan sistem ruang terbuka diatur melalui pendekatan desain tata hijau yang membentuk karakter lingkungan serta memiliki peran penting baik secara ekologis, rekreatif dan estetis bagi lingkungan sekitarnya, dan memiliki karakter terbuka sehingga mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik. i i . Manfaat ( 1 ) Meningkatkan kualitas kehidupan ruang kota melalui penciptaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat, menarik dan berwawasan ekologis. ( 2 ) Mendorong terciptanya kegiatan publik sehingga tercipta integrasi ruang sosial antarpenggunanya. ( 3 ) Menciptakan estetika, karakter dan orientasi visual dari suatu lingkungan. ( 4 ) Menciptakan iklim mikro lingkungan yang berorientasi pada kepentingan pejalan kaki. ( 5 ) Mewujudkan lingkungan yang nyaman, manusiawi dan berkelanjutan. i i i . Komponen Penataan ( 1 ) Sistem Ruang Terbuka Umum (kepemilikan publik- aksesibilitas publik), yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, bebas dan mudah diakses publik karena bukan milik pihak tertentu. ( 2 ) Sistem Ruang Terbuka Pribadi (kepemilikan pribadi– aksesibilitas pribadi), yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka tapi terbatas, yang hanya dapat diakses oleh pemilik, pengguna atau pihak tertentu. ( 3 ) Sistem Ruang Terbuka Privat yang dapat diakses oleh Umum (kepemilikan pribadi–aksesibilitas publik), yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, serta bebas dan mudah diakses oleh publik meskipun milik pihak tertentu, karena telah didedikasikan untuk kepentingan publik 35 sebagai hasil kesepakatan antara pemilik dan pihak pengelola/pemerintah daerah setempat, di mana pihak pemilik mengizinkan lahannya digunakan untuk kepentingan publik, dengan mendapatkan kompensasi berupa insentif/disinsentif tertentu, tanpa mengubah status kepemilikannya. ( 4 ) Sistem Pepohonan dan Tata Hijau, yaitu pola penanaman pohon yang disebar pada ruang terbuka publik. ( 5 ) Bentang Alam, yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka dan terkait dengan area yang dipergunakan sebesar- besarnya untuk kepentingan publik, dan pemanfaatannya sebagai bagian dari alam yang dilindungi. Pengaturan ini untuk kawasan: ( a ) Pantai dan laut, sebagai batas yang melingkupi tepian kawasan, menentukan atmosfir dari suasana kehidupan kawasan, serta dasar penciptaan pola tata ruang; ( b ) Sungai, sebagai pembentuk koridor ruang terbuka; ( c ) Lereng dan perbukitan, sebagai potensi pemandangan luas; ( d ) Puncak bukit, sebagai titik penentu arah orientasi visual, serta memberikan kemudahan dalam menentukan arah (tengaran alam). ( 6 ) Area Jalur Hijau, yaitu salah satu ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area preservasi dan tidak dapat dibangun. Pengaturan ini untuk kawasan: ( a ) Sepanjang sisi dalam Daerah Milik Jalan (Damija); ( b ) Sepanjang bantaran sungai; ( c ) Sepanjang sisi kiri kanan jalur kereta; ( d ) Sepanjang area di bawah jaringan listrik tegangan tinggi; ( e ) Jalur hijau yang diperuntukkan sebagai jalur taman kota atau hutan kota, yang merupakan pembatas atau pemisah suatu wilayah. i v . Prinsip-prinsip Penataan Prinsip-prinsip penataan Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau: ( 1 ) Secara Fungsional, meliputi: ( a ) Pelestarian ruang terbuka kawasan Pendistribusian berbagai jenis ruang terbuka yang disesuaikan dengan kebutuhan tipologis fungsi/ peruntukan, sirkulasi dan elemen perancangan lainnya. 36 ( b ) Aksesibilitas publik ( i ) Penciptaan integrasi sosial secara keruangan bagi semua pengguna (termasuk penyandang cacat dan lanjut usia) pada berbagai ruang terbuka kawasan yang ada; ( i i ) Penciptaan ruang publik yang dapat diakses secara terbuka (sebesar-besarnya) oleh publik sehingga dapat memperkaya karakter dan integrasi sosial para pemakai ruang kota. ( c ) Keragaman fungsi dan aktivitas ( i ) Penciptaan ruang yang dapat mengadaptasi dan mengadopsi berbagai aktivitas interaksi sosial yang direncanakan, dan tetap mengacu pada ketentuan rencana tata ruang wilayah; ( i i ) Penetapan kualitas ruang yang menyediakan lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan menarik, serta berwawasan ekologis. ( d ) Skala dan proporsi ruang yang manusiawi dan berorientasi bagi pejalan kaki ( i ) Penciptaan keseimbangan ruang terbuka atau pun ruang terbuka antarbangunan dengan tema ramah bagi pejalan kaki sekaligus menghidupkan ruang kawasan melalui berbagai aktivitas pada area pejalan kaki; ( i i ) Penciptaan iklim mikro berskala lingkungan yang memberi kenyamanan dan keserasian pada area pejalan kaki. ( e ) Sebagai pengikat lingkungan/bangunan Penciptaan ruang terbuka sebagai sarana interaksi dan sosialisasi penghuni, atau pun ruang pengikat/penyatu antarbangunan kelompok bangunan. ( f ) Sebagai pelindung, pengaman dan pembatas lingkungan/bangunan bagi pejalan kaki Penciptaan ruang terbuka dan tata hijau sebagai pelindung, peneduh, maupun pembatas antarruang. ( 2 ) Secara Fisik dan Nonfisik, meliputi: ( a ) Peningkatan estetika, karakter dan citra kawasan ( b ) Kualitas fisik Perancangan lingkungan yang memenuhi kriteria kenyamanan bagi pemakai, kelancaran sirkulasi udara, pancaran sinar matahari, tingkat kebisingan, dan aspek klimatologi lainnya. 37 ( c ) Kelengkapan fasilitas penunjang lingkungan Penyediaan elemen pendukung kegiatan sepertistreet furniture (kios, tempat duduk, lampu, material perkerasan elemen, dan lain-lain). ( 3 ) Dari Sisi Lingkungan, meliputi: ( a ) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan sekitar ( b ) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan ( c ) Kelestarian ekologis kawasan ( d ) Pemberdayaan kawasan ( i ) Pengembangan potensi bentang alam sebagai unsur kenyamanan kota dengan merencanakannya sebagai ruang terbuka bagi publik; ( i i ) Penekanan adanya pelestarian alam dengan merencanakan proteksi terhadap area bentang alam yang rawan terhadap kerusakan. f . T a t a K u a l i ta s L i n g k u n g a n i . Pengertian Penataan Kualitas Lingkungan merujuk pada upaya rekayasa elemen-elemen kawasan yang sedemikian rupa sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan sistem lingkungan yang informatif, berkarakter khas, dan memiliki orientasi tertentu. i i . Manfaat ( 1 ) Mencapai kualitas lingkungan kehidupan manusia yang aman, nyaman, sehat dan menarik, serta berorientasi kepada lingkungan mikro. ( 2 ) Menyatukan kawasan sebagai sistem lingkungan yang berkualitas dengan pembentukan karakter dan identitas lingkungan yang spesifik. ( 3 ) Mengoptimalkan kegiatan publik yang diwadahinya sehingga tercipta integrasi ruang sosial antarpenggunanya, serta menciptakan lingkungan yang berkarakter dan berjati diri. ( 4 ) Menciptakan estetika, karakter, dan orientasi visual, dari suatu lingkungan. ( 5 ) Menciptakan iklim mikro lingkungan yang berorientasi kepada kepentingan pejalan kaki. 38 i i i . Komponen Penataan ( 1 ) Konsep Identitas Lingkungan, yaitu perancangan karakter (jati diri) suatu lingkungan yang dapat diwujudkan melalui pengaturan dan perancangan elemen fisik dan nonfisik lingkungan atau subarea tertentu. Pengaturan ini terdiri atas: ( a ) Tata karakter bangunan/lingkungan (built-in signage and directional system), yaitu pengolahan elemen-eleman fisik bangunan/lingkungan untuk mengarahkan atau memberi tanda pengenal suatu lingkungan/bangunan, sehingga pengguna dapat mengenali karakter lingkungan yang dikunjungi atau dilaluinya sehingga memudahkan pengguna kawasan untuk berorientasi dan bersirkulasi. ( b ) Tata penanda identitas bangunan, yaitu pengolahan elemen-eleman fisik bangunan/lingkungan untuk mempertegas identitas atau penamaan suatu bangunan sehingga pengguna dapat mengenali bangunan yang menjadi tujuannya. ( c ) Tata kegiatan pendukung secara formal dan informal (supporting activities), yaitu pengolahan secara terintegrasi seluruh aktivitas informal sebagai pendukung dari aktivitas formal yang diwadahi dalam ruang/bangunan, untuk menghidupkan interaksi sosial dari para pemakainya. ( 2 ) Konsep Orientasi Lingkungan, yaitu perancangan elemen fisik dan nonfisik guna membentuk lingkungan yang informatif sehingga memudahkan pemakai untuk berorientasi dan bersirkulasi. Pengaturan ini terdiri atas: ( a ) Sistem tata informasi (directory signage system), yaitu pengolahan elemen fisik di lingkungan untuk menjelaskan berbagai informasi/petunjuk mengenai tempat tersebut, sehingga memudahkan pemakai mengenali lokasi dirinya terhadap lingkungannya. ( b ) Sistem tata rambu pengarah (directional signage system), yaitu pengolahan elemen fisik di lingkungan untuk mengarahkan pemakai bersirkulasi dan berorientasi baik menuju maupun dari bangunan atau pun area tujuannya. ( 3 ) Wajah Jalan, yaitu perancangan elemen fisik dan nonfisik guna membentuk lingkungan berskala manusia pemakainya, pada suatu ruang publik berupa ruas jalan 39 yang akan memperkuat karakter suatu blok perancangan yang lebih besar. Pengaturan ini terdiri atas: ( a ) Wajah penampang jalan dan bangunan; ( b ) Perabot jalan (street furniture); ( c ) Jalur dan ruang bagi pejalan kaki(pedestrian); ( d ) Tata hijau pada penampang jalan; ( e ) Elemen tata informasi dan rambu pengarah pada penampang jalan; ( f ) Elemen papan reklame komersial pada penampang jalan. i v . Prinsip-prinsip Penataan Prinsip-prinsip penataan Tata Kualitas Lingkungan: ( 1 ) Secara Fungsional, meliputi: ( a ) Informatif dan kemudahan orientasi ( i ) Penciptaan suatu sistem kualitas lingkungan yang informatif sehingga memudahkan pengguna kawasan dalam berorientasi dan bersirkulasi; ( i i ) Perancangan tata visual yang menuntun dan memudahkan arah orientasi bagi pemakainya. ( b ) Kejelasan identitas Penciptaan sistem dan kualitas lingkungan yang memudahkan pengguna mengenal karakter khas lingkungannya. ( c ) Integrasi pengembangan skala mikro terhadap makro ( i ) Pengembangan kualitas lingkungan dengan mengintegrasikan sistem makro dan mikro yang dapat dirasakan langsung secara mikro oleh penggunanya; ( i i ) Penetapan konsep kegiatan yang dapat mengangkat dan mewadahi kegiatan berkarakter lokal atau pun kegiatan eksisting ke dalam skenario pendukung kegiatan baru yang akan diusulkan, namun tetap terintegrasi dengan kegiatan formal berskala wilayah/nasional. ( d ) Keterpaduan/integrasi desain untuk efisiensi ( i ) Keseimbangan, kaitan, dan keterpaduan, antara semua jenis elemen fungsional, estetis, dan sosial, sebagai pembentuk wajah jalan, baik di dalam kawasan maupun lahan di luar kawasan; 40 ( i i ) Penempatan berbagai kegiatan pendukung pada ruang publik sebagai bagian dari elemen pembentuk wajah jalan atau wajah kawasan; ( i i i ) Perancangan elemen pembentuk wajah jalan yang efektif agar memudahkan pemakai untuk berorientasi dan bersirkulasi tanpa penggunaan papan penanda yang berlebihan. ( e ) Konsistensi ( i ) Perancangan yang konsisten dan komprehensif antarpenanda dalam satu kawasan; ( i i ) Perancangan yang mempertimbangkan struktur ruang lingkungannya, terutama mengenai arus sirkulasi/pergerakan pemakai untuk meminimalisasi kebutuhan papan penanda yang berlebihan. ( f ) Mewadahi fungsi dan aktivitas formal maupun informal yang beragam ( i ) Pengendalian berbagai pendukung kegiatan yang terpadu dan saling melengkapi antara kegiatan sektor formal dan kegiatan sektor informal pada berbagai ruang publik; ( i i ) Penciptaan ruang yang mengadaptasi dan mengadopsi berbagai aktivitas interaksi sosial yang direncanakan dengan tetap mengacu pada ketentuan rencana tata ruang wilayah; ( i i i ) Penetapan kualitas ruang melalui penyediaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan menarik, serta berwawasan ekologis. ( g ) Skala dan proporsi pembentukan ruang yang berorientasi pada pejalan kaki Penciptaan keseimbangan lingkungan fisik yang lebih berorientasi pada pejalan kaki daripada kendaraan, sehingga tercipta lingkungan yang ramah bagi pejalan kaki seraya menghidupkan ruang kota melalui berbagai aktivitas pada area pejalan kaki. ( h ) Perencanaan tepat bagi pemakai yang tepat Perencanaan penanda informasi/orientasi visual yang jelas dan tepat peletakannya, dan diperuntukkan bagi jenis pengguna yang tepat juga, yaitu antara pejalan kaki, pengendara sepeda dan pengendara kendaraan bermotor. ( 2 ) Secara Fisik dan Nonfisik, meliputi: 41 ( a ) Penempatan pengelolaan dan pembatasan yang tepat dan cermat (i) Penempatan elemen harus mengupayakan keseimbangan, kaitan, keterpaduan dari semua jenis elemen pembentuk wajah jalan atau perabot jalan dalam hal fungsi, estetis dan sosial; (ii) Bila diperlukan, dapat diatur dengan pembatasan-pembatasan ukuran, material, motif, lokasi, tata letak, dan panduan lainnya; (iii) Penetapan lokasi bebas papan reklame yaitu pada kawasan permukiman, cagar budaya/alam, pantai, kepulauan, penyangga lapangan udara, permakaman umum, damija dan jalur kereta api, jalur utilitas di bawah dan di atas permukaan gedung, serta gedung dan halaman sarana pendidikan, sosial, ibadah, cagar budaya, pemerintahan, energi dan utilitas, serta taman kota dan lapangan terbuka, sesuai dengan peraturan; (iv) Penetapan area pada detail bangunan yang bebas dari papan reklame seperti atap bangunan, dan lain sebagainya, sesuai dengan peraturan. ( b ) Pola, dimensi, dan standar umum (i) Penataan elemen yang terpenting seperti penanda dan rambu sebagai bagian dari perabot jalan (street furniture), yang harus saling terintegrasi dengan elemen wajah jalan lainnya untuk menghindari ketidakteraturan dan ketidakterpaduan lingkungan; (ii) Pola, dimensi, dan standar umum penataan penanda dan rambu atau pun elemen lainnya, yang merujuk pada peraturan yang berlaku. ( c ) Peningkatan estetika, karakter dan citra (image) kawasan melalui: (i) Perpaduan berbagai karakter subarea dengan karakter kawasan yang lebih luas; (ii) Penciptaan karakter kawasan dengan menonjolkan karakter setempat; (iii) Penataan dan desain harus dapat menggabungkan beberapa elemen perabot jalan menjadi kesatuan fungsi dan estetika sehingga membentuk karakter lingkungan dan mencerminkan citra kawasan. 42 ( d ) Kontekstual dengan elemen penataan lain Penciptaan suatu elemen dapat dianggap sebagai suatu seni untuk publik, sehingga memerlukan perencanaan yang komprehensif dan kontekstual antara desain elemen perabot jalan dan tata lansekap, serta antara tata bangunan dan lingkungan. ( e ) Kualitas fisik Penetapan desain yang memenuhi kenyamanan pemakai dan pejalan kaki, kenyamanan sirkulasi udara, sinar matahari, dan klimatologi. ( f ) Kelengkapan fasilitas penunjang lingkungan Penyediaan elemen pendukung kegiatan sepertistreet furniture (kios, tempat duduk, lampu, material perkerasan, dan lain-lain). ( 3 ) Secara Lingkungan, meliputi: ( a ) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan sekitar Penciptaan keterpaduan berbagai karakter desain sistem identitas dan orientasi antara kawasan perencanaan dan karakter kawasan yang lebih luas, yang dapat berintegrasi dengan karakter struktur lingkungan setempat. ( b ) Pemberdayaan berbagai kegiatan pendukung informal Pengendalian kegiatan pendukung terpenting dalam ruang kota, antara lain adalah kegiatan pedagang kaki lima (PKL) dan kegiatan pendukung insidentil/temporer lain yang bersifat semiinformal, seperti festival, pasar hari-hari tertentu, dll., yang dapat memberi nuansa dan karakter khas kawasan. ( 4 ) Dari Sisi Pemangku Kepentingan, meliputi: ( a ) Kepentingan bersama antarpelaku kota (i) Pendekatan penataan kegiatan khusus seperti PKL melalui prinsip kemitraan dan pemberdayaan dengan melibatkan berbagai pemangku kepentingan serta forum warga PKL; (ii) Implementasi berbagai ide kemitraan dan pemberdayaan dari berbagai pelaku secara bersama dalam manajemen pengelolaan bersama ruang publik, atau pun elemen rancang kota lain. ( b ) Berorientasi pada kepentingan publik Penentuan berbagai insentif-disinsentif pembangunan dengan arah kompensasi berupa penyediaan berbagai fasilitas sebagai wadah bagi berbagai kegiatan 43 pendukung yang dapat menghidupkan ruang kota, seperti jalur pejalan kaki, arkade, ruang terbuka umum, atau pun fasilitas bersama. g . S i s t e m P r a s a r a n a d a n U t i l i ta s L i n g k u n g a n i . Pengertian Sistem prasarana dan utilitas lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik suatu lingkungan yang pengadaannya memungkinkan suatu lingkungan dapat beroperasi dan berfungsi sebagaimana semestinya. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup jaringan air bersih dan air limbah, jaringan drainase, jaringan persampahan, jaringan gas dan listrik, serta jaringan telepon, sistem jaringan pengamanan kebakaran, dan sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi. i i . Manfaat ( 1 ) Meningkatkan kualitas kawasan perencanaan yang menjamin tersedianya dukungan konkret terhadap kegiatan-kegiatan fisik yang ada. ( 2 ) Mencapai keseimbangan antara kebutuhan dan daya dukung lingkungan sehingga terwujud sistem keberlanjutan (sustainability) pada lingkungan. i i i . Komponen Penataan ( 1 ) Sistem jaringan air bersih, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan air bagi penduduk suatu lingkungan, yang memenuhi persyaratan bagi operasionalisasi bangunan atau lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan air bersih secara makro dari wilayah regional yang lebih luas. ( 2 ) Sistem jaringan air limbah dan air kotor, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan pembuangan/pengolahan air buangan rumah tangga, lingkungan komersial, perkantoran, dan bangunan umum lainnya, yang berasal dari manusia, binatang atau tumbuh-tumbuhan, untuk diolah dan kemudian dibuang dengan cara-cara sedemikian rupa sehingga aman bagi lingkungan, termasuk di dalamnya buangan industri dan buangan kimia. 44 ( 3 ) Sistem jaringan drainase, yaitu sistem jaringan dan distribusi drainase suatu lingkungan yang berfungsi sebagai pematus bagi lingkungan, yang terintegrasi dengan sistem jaringan drainase makro dari wilayah regional yang lebih luas. ( 4 ) Sistem jaringan persampahan, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan pembuangan/pengolahan sampah rumah tangga, lingkungan komersial, perkantoran dan bangunan umum lainnya, yang terintegrasi dengan sistem jaringan pembuangan sampah makro dari wilayah regional yang lebih luas. ( 5 ) Sistem jaringan listrik, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan daya listrik dan jaringan sambungan listrik bagi penduduk suatu lingkungan, yang memenuhi persyaratan bagi operasionalisasi bangunan atau lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan instalasi listrik makro dari wilayah regional yang lebih luas. ( 6 ) Sistem jaringan telepon, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan kebutuhan sambungan dan jaringan telepon bagi penduduk suatu lingkungan yang memenuhi persyaratan bagi operasionalisasi bangunan atau lingkungan, yang terintegrasi dengan jaringan instalasi listrik makro dari wilayah regional yang lebih luas. ( 7 ) Sistem jaringan pengamanan kebakaran, yaitu sistem jaringan pengamanan lingkungan/kawasan untuk memperingatkan penduduk terhadap keadaan darurat, penyediaan tempat penyelamatan, membatasi penyebaran kebakaran, dan/atau pemadaman kebakaran. ( 8 ) Sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi, yaitu jalur perjalanan yang menerus (termasuk jalan ke luar, koridor/selasar umum dan sejenis) dari setiap bagian bangunan gedung termasuk di dalam unit hunian tunggal ke tempat aman, yang disediakan bagi suatu lingkungan/ kawasan sebagai tempat penyelamatan atau evakuasi. i v . Prinsip-prinsip Penataan Prinsip-prinsip penataan sistem prasarana dan utilitas lingkungan: ( 1 ) Secara Fungsional, meliputi: ( a ) Strategi penetapan sistem yang tepat Penetapan sistem prasarana dan utilitas yang tepat sesuai dengan tipe penataan lingkungan yang ditetapkan pada kawasan perencanaan. 45 ( b ) Kualitas dan taraf hidup pengguna Penetapan sistem yang dapat mencapai kualitas lingkungan kota yang layak huni baik dari segi keamanan, keselamatan maupun kesehatan (higienitas), sekaligus dapat mendorong penciptaan kualitas hidup dan kenyamanan warga. ( c ) Integrasi ( i ) Integrasi berbagai elemen utilitas dalam satu ruang kontrol secara bersamaan akan memudahkan pembangunan dan pengontrolan; ( i i ) Penciptaan suatu sistem yang terpadu dan terkait dengan sistem dan kapasitas prasarana/ infrastruktur wilayah/kawasan secara lebih luas. ( 2 ) Secara Fisik, meliputi: Aspek estetika, karakter dan citra kawasan ( a ) Penataan elemen prasarana dan utilitas diselesaikan dengan mempertimbangkan aspek estetika baik pada bagian dari perabot jalan,public art, maupun elemen lansekap. ( b ) Penempatan elemen utilitas yang terlihat dari ruang luar atau di muka tanah diupayakan menjadi bagian dari elemen wajah kawasan atau wajah jalan dan dikaitkan dengan pembentukan karakter khas. ( 3 ) Secara Lingkungan, meliputi: ( a ) Lingkungan yang berlanjut Penetapan sistem yang sekaligus menerapkan proses daur ulang untuk mewujudkan keberlanjutan sistem ekologis, khususnya pada sistem persampahan dan air limbah. ( b ) Keseimbangan jangka waktu pembangunan Penetapan sistem pelaksanaan konstruksi/ pembangunan yang berimbang dan bertahap. ( c ) Keseimbangan daya dukung lingkungan Penetapan keseimbangan antara kebutuhan dan daya dukung lingkungan secara lebih luas. ( 4 ) Dari Sisi Pemangku Kepentingan, meliputi: Keseimbangan kepentingan bersama antarpelaku kota ( a ) Penetapan sistem yang dikelola berdasarkan kesepakatan dari, oleh dan untuk masyarakat. ( b ) Penetapan kewenangan yang jelas pada saat penyediaan, pengelolaan, dan perawatan, yang terkait dengan peraturan daerah dan instansi atau pun pemangku kepentingan terkait. 46 C . P A N D U A N R A N C A N G A N 1 . Pengertian Panduan Rancangan merupakan penjelasan lebih rinci atas Rencana Umum yang telah ditetapkan sebelumnya dalam bentuk penjabaran materi utama melalui pengembangan komponen rancangan kawasan pada bangunan, kelompok bangunan, elemen prasarana kawasan, kaveling dan blok, termasuk panduan ketentuan detail visual kualitas minimal tata bangunan dan lingkungan. 2 . Manfaat a . Memberi arahan ringkas dan sistematis bagi implementasi ketentuan dasar serta ketentuan detail dari perancangan tiap bangunan, kaveling, subblok dan blok pengembangan dalam dimensi yang terukur. b . Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan (3- dimensional) sebagai model penerapan seluruh rencana tata bangunan dan lingkungan dalam tiap kaveling, subblok dan blok. c . Memudahkan pengembangan desain pada tiap kaveling/subblok sesuai dengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telah ditetapkan. d . Memudahkan pengelolaan dan pengendalian kawasan sesuai dengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telah ditetapkan. e . Mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak positif, terarah dan terukur pada suatu kawasan yang direncanakan. f . Mencapai integrasi elemen-elemen desain yang berpengaruh kawasan yang direncanakan. 3 . Ketentuan Dasar Implementasi Rancangan Panduan Rancangan memuat ketentuan dasar implementasi rancangan terhadap kawasan perencanaan, berupa ketentuan tata bangunan dan lingkungan yang bersifat lebih detil, memudahkan dan memandu penerapan dan pengembangan rencana umum, baik pada bangunan, kelompok bangunan, elemen prasarana kawasan, kaveling, maupun blok. Panduan Rancangan bersifat mengaktualisasikan tujuan penataan lingkungan/kawasan yang layak huni, berjati diri, produktif, dan berkelanjutan secara lebih terstruktur dan mudah dilaksanakan (design guidelines). 47 4 . Prinsip-prinsip Pengembangan Rancangan a . Panduan Rancangan tiap Blok Pengembangan i . Panduan rancangan dari masing–masing materi Rencana Umum Prinsip-prinsip pengembangan Panduan Rancangan dari masing–masing materi Rencana Umum dengan mempertimbangkan aspek: ( 1 ) Deskriptif, adalah: ( a ) Terukur dan rinci Bertujuan untuk memudahkan implementasi secara nyata pada pengembangan desain. ( b ) Spesifik Panduan detail perancangan tiap blok pengembangan yang spesifik dan tepat sesuai dengan permasalahan dan potensi tiap blok yang telah dianalisis sebelumnya. ( c ) Menyeluruh, yang mencakup seluruh komponen rancangan kawasan yang meliputi: (i) Peruntukan Lahan; (ii) Intensitas Pemanfaatan Lahan; (iii) Tata Bangunan; (iv) Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung; (v) Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau; (vi) Tata Kualitas Lingkungan, meliputi: Tata Identitas Lingkungan dan Tata Orientasi Lingkungan; (vii) Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan; (viii) Pelestarian Bangunan dan Lingkungan. ( 2 ) Substantif, adalah: ( a ) Berkelanjutan (sustainable), Penetapan panduan detail yang dapat mendorong perwujudan kawasan yang berlangsung secara berkelanjutan (sustainable). ( b ) Membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu tempat Penetapan elemen-elemen rancang kawasan yang memfasilitasi interaksi ruang sosial sebagai identitas satuan ruang/bangunan berskala mikro secara terukur. ( c ) Mengaitkan dengan struktur ruang makro Penetapan panduan detail materi Rencana Umum secara integral dengan lingkungan sekitarnya pada skala yang lebih luas. 48 ( d ) Kemudahan pengendalian dan pengelolaan Penetapan panduan detail yang memudahkan pengelolaan dan pengendalian pelaksanaan Rencana Umum serta mengarahkan pihak-pihak yang berkepentingan. ( 3 ) Normatif, adalah: Mengacu pada peraturan ketatakotaan: penetapan panduan detail yang selalu merujuk pada aturan tata ruang dan bangunan gedung yang berlaku. i i . Aturan-aturan Dasar Pentingnya panduan dalam RTBL dipertegas dengan pemberlakuan aturan dasar yang meliputi aturan wajib, aturan anjuran utama dan aturan anjuran, beserta pendelegasian kewenangan untuk memutuskan keterlibatan desain dalam konsep penataan kawasan, serta mengontrol implementasi atas aturan dasar tersebut. ( 1 ) Aturan Wajib Merupakan aturan yang disusun menurut peraturan tata kota dan bangunan gedung setempat atau pun aturan spesifik pengembangan kawasan yang mengikat sesuai dengan Visi Pembangunan yang ditetapkan. Aturan ini bersifat mengikat dan wajib untuk ditaati/diikuti. Kewenangan atas pemberlakuan Aturan Wajib ini dapat dilakukan sebagian pada jenjang tertinggi, yaitu Gubernur/Walikota/Bupati sebagai kepala daerah setempat, sedangkan sebagian lainnya dapat dilakukan pada jenjang Kepala Dinas teknis setempat. Aturan ini meliputi: ( a ) Seluruh aturan yang wajib diikuti, dengan kewenangan pemberlakuan pada jenjang tertinggi seperti Gubernur/Walikota/ Bupati adalah: (i) Peruntukan Lahan; (ii) Luas Lahan dan Batas Lahan; (iii) Koefisien Dasar Bangunan (KDB); (iv) Koefisien Lantai Bangunan (KLB); (v) Ketinggian Maksimum Bangunan; (vi) Transfer KLB > 10%; (vii) Standar Perencanaan Kota. ( b ) Seluruh aturan yang wajib diikuti, dengan kewenangan pemberlakuan dapat pada jenjang Kepala Dinas Tata teknis setempat adalah: (i) Garis Sempadan Bangunan (GSB); (ii) Jarak Bebas; 49 (iii) Transfer KLB < 10% di dalam satu blok. ( c ) Seluruh tambahan aturan spesifik pengembangan kawasan yang mengikat sesuai dengan Visi Pembangunan yang ditetapkan. Aturan tambahan ini dimaksudkan agar pencapaian Visi Pembangunan sesuai dengan arahan yang ditetapkan. Untuk itu ragam aturan pada aturan tambahan dapat bervariasi sesuai dengan kebutuhan spesifik setempat, misalnya: (i) Ketinggian Podium Maksimum; (ii) Arahan Tata Bangunan; (iii) dan lain sebagainya. Prinsip-prinsip penetapan Aturan Wajib adalah: ( a ) Berorientasi pada aturan ketatakotaan yang berlaku; ( b ) Mendukung pencapaian Visi Pembangunan yang ditetapkan. ( 2 ) Aturan Anjuran Utama Merupakan aturan yang disusun menurut kaidah umum pengaturan teknis bangunan dan lingkungan dengan sasaran terciptanya desain kawasan dengan arahan tampilan bangunan dan lingkungan yang berkualitas. Aturan ini bersifat mengikat dan dianjurkan untuk ditaati/ diikuti. Kewenangan atas pemberlakuan Aturan Anjuran Utama ini dapat dilakukan pada jenjang Kepala Dinas teknis setempat. Aturan ini meliputi: ( a ) Komposisi peruntukan lahan; ( b ) Penggabungan dan pemecahan blok menjadi subblok dan kaveling; ( c ) Arahan bentuk, dimensi, gubahan, dan perletakan dari suatu bangunan serta komposisi bangunan; ( d ) Sirkulasi kendaraan; ( e ) Sirkulasi pejalan kaki; ( f ) Ruang terbuka dan tata hijau; ( g ) Perletakan dan rencana papan informasi pertandaan (signage), pagar dan pembatas; ( h ) Utilitas bangunan dan lingkungan. Prinsip-prinsip penetapan Aturan Anjuran Utama adalah: ( a ) Berorientasi pada pengaturan teknis bangunan dan lingkungan demi tercapainya integrasi keseluruhan bagian kawasan perencanaan; ( b ) Berorientasi pada aspek kemampuan daya dukung (supply side) dari lokasi setempat, bukan pada aspek tuntutan kebutuhan (demand side); 50 ( c ) Berorientasi pada efektivitas pemanfaatan ruang yang ada, prediksi kontinuitas pelaksanaan program, kemungkinan fleksibilitas perancangan, serta peluang manfaat yang akan dicapai (opportunity). ( 3 ) Aturan Anjuran Merupakan aturan yang disusun menurut kesepakatan desain yang disesuaikan dengan visi kawasan dan para pemangku kepentingan terkait sehingga bersifat mengikat serta dianjurkan untuk ditaati atau diikuti. Aturan ini meliputi: ( a ) Kualitas lingkungan, meliputi organisasi fungsi, kaitan fungsi, sirkulasi pejalan kaki mikro, dan sirkulasi moda transportasi. ( b ) Kualitas visual, meliputi estetika, gubahan bentuk, kinerja arsitektural, tata informasi(signage), bahan/ material dan warna bangunan. ( c ) Kualitas Lingkungan, meliputi pencahayaan, sirkulasi udara, tata hijau dan ruang terbuka, kepentingan umum, dan aspek sosial-budaya. Prinsip-prinsip penetapan Aturan Anjuran adalah: ( a ) Berorientasi pada hasil kesepakatan bersama seluruh pemilik dan pemegang hak atas tanah; ( b ) Melibatkan pertimbangan peran masyarakat dan mengakomodasikan aspirasi berbagai pihak termasuk masyarakat pengguna dan pemangku kepentingan, yang dijaring dari mekanisme berbagai partisipasi masyarakat untuk mendapatkan keputusan terbaik, seperti melalui sayembara, dengar pendapat publik (public hearing), kesepakatan desain secara publik (public design charette),review desain secara publik (public design review), dan pendapat tim ahli bangunan gedung; ( c ) Berorientasi pada efektivitas pemanfaatan ruang yang ada, prediksi kontinuitas pelaksanaan program, kemungkinan fleksibilitas perancangan, serta peluang manfaat yang akan dicapai(opportunity). b . Simulasi Rancangan Tiga Dimensional Gambaran mengenai simulasi penerapan seluruh konsep RTBL, perancangan bangunan dan lingkungan pada tiap kaveling/blok pengembangan, dan gambaran keseluruhan simulasi rancangan pada kawasan perencanaan; termuat di dalamnya seperti batasan/ambang volume dan sosok bangunan yang diizinkan dalam suatu “amplop bangunan” (building envelope). 51 Gambaran tersebut merupakan salah satu simulasi yang mungkin diterapkan. Rancangan bangunan yang sesungguhnya berupa variasi dari simulasi tersebut, tergantung pada fleksibilitas dan kretivitas perancang pada waktu proses perencanaan teknis bangunan gedung. 52 B A G I A N I V RENCANA INVESTASI A . U M U M